[折現(xiàn)的現(xiàn)金流量例子]
這種技巧的典型描述便是買證券，如購買普通股的股份。 先作如下假定：
1.這種股票的今日市場價是每股45美元。
2.公司目前每季度分紅利每股0.56美元
3.公司盈利目前為每股3.75美元，并預計每年以8％比率增長。
4.我們預計持股3年。
在這種情況下，我們可以預計公司所分紅利將每年增長8％。如果市場不出現(xiàn)異常，股價也將按此比率增長。如我們購買一股這種股票，交易將產(chǎn)生一系列正、負現(xiàn)金流量。首先，當我們從存款中拿出45美元時，出現(xiàn)了負的現(xiàn)金流。然后，每季度將有一系列正的現(xiàn)金流入，開始是0.56美元，然后逐步增加。最后，當我們在3年后，賣掉此股票時， 將會有一個56.69美元的正現(xiàn)金流（45美元按8％年復利增長三年后值）
如果所有這一切按計劃進行。我們這種投資的回報率是多少呢？要算出這一點，我們需要采用不同的折現(xiàn)率計算正的或負的現(xiàn)金流的現(xiàn)值的總和。一直到其總和為零。有些人稱這種計算為內部收益率（IRR）這是一個試算和修正的過程，最好讓計算機或財經(jīng)計算機去做。如果我輸入這筆交易。如果其紅利和未來股份也如所料，那么計算結果就是回報率。在以上的例子中，折現(xiàn)率是12.37％。作為一個投資者，我必須決定這個回報率是否與我能接受的投資風險相匹配。如果匹配，我就買這股票，如果比我要求的回報率還高，我更是要買，如果低，我等到股分回落，或尋求別人的投資。收益法三個基本要素是：
1.資產(chǎn)所能產(chǎn)生的收益額
2.設定的收益期限
3.設定的實現(xiàn)預計收益的風險。
這幾個因素相互關聯(lián)，可利用簡單公式：
V＝I÷R 此處
V＝屬于資產(chǎn)的盈利的價值
I＝由所擁有資產(chǎn)推導出來的收益。等于現(xiàn)金流入與現(xiàn)金流出后的凈值。
R＝資本化率，反映所有企業(yè)，經(jīng)濟和法規(guī)條件下風險和預期盈利的報酬率。
另一個例子是，如果，年收益為100美元，并無盡期地收下，而適當?shù)馁Y本化率是10％，然后，這筆收益的價值就是：
＄100÷10％＝1000美元
很顯然這是一個最簡單的例子，而且在現(xiàn)實生活中決不會發(fā)生。很少指望資產(chǎn)所有權能產(chǎn)生永久性的收益。所以，計算總是更復雜。一個合適的資本化率的確定出是更加復雜。因為企業(yè)資產(chǎn)的占用表明其掙取投資回報率的目的。收益法是這類財產(chǎn)價值的最佳反映手法。
有很多方法，分析家可以協(xié)助估計由于擁有資產(chǎn)所實現(xiàn)的收益額，并且估算適當?shù)恼郜F(xiàn)率（風險因素）。這在有關文獻中有長篇討論。至于預期的收益期限，我們可以再一次考慮三種形式的折舊。這是因為作為獲得來源的資產(chǎn)可能遭受價值的貶損與盈利能力的貶損。他們能夠產(chǎn)生的收益可能會按比例地下降，這種貶值也將成為用收益法計算的一部分。
收益法最適合于評估以下各類項目
1.合同
2.許可和特許協(xié)議
3.專利，商標和版權
4.特許經(jīng)營權
5.證券
6.企業(yè)整體資產(chǎn)
收益法直接得出公平市場價值，不包括中間計算，如三種形式的評估折舊。
《市場法》
市場法是最直接最容易理解的評估方法。這種方法通過取得其它資產(chǎn)在市場上體現(xiàn)的未來收益的價值推出評估資產(chǎn)未來收益的現(xiàn)值。這種方法有兩個條件：
�。�1）必須有一個活躍的，公開的市場
�。�2）可比資產(chǎn)的交易案例。
居住的房地產(chǎn)市場是市場的好例子，因為居住的房地產(chǎn)市場通常存在這些條件。通常在給定區(qū)域這個市場存在一些活動。如買賣，咨詢，交易價是公開的。當然，不是所有的民居資產(chǎn)都是類似的。但如有足夠的活動，信息還是可以做出合理比較的。在最佳市場條件不存在的地方，采用這種方法包括更多的判斷，那么就成為不太可靠的估價方法。正如我們要在第6章里討論的一樣，這種方法很少用來評估無形資產(chǎn)和知識產(chǎn)權，多半是因為缺乏下面的這些條件
「活躍的市場」
理想的情況是分析中有許多資產(chǎn)交易。一筆交易不能構成市場。例如有公開交易的普通股票，但一年中只有幾股交易那么他們的交易價則比他們價值的度量要少得多。通用汽車公司的股票，每天交易數(shù)千股，除了活躍的市場條件之外其它條件都成立。
「公開的市場」
交易的情況必須公開或可揭示。普通股的交易價每分鐘都是公開的。對其它類型的資產(chǎn)，要發(fā)現(xiàn)交易價變得越來越困難。即使是房地產(chǎn)，由于買家與賣家之間不公開的財務安排。使公布的價格也是霧中看花，很難估價或不可能估價。因為競爭的壓力（激起）使得參與者高度保密。
「比較修正」
對于一個評估師而言。世界上最美的事莫過于可以發(fā)現(xiàn)一個與待評估資產(chǎn)極其相似的，就在街對面的，昨天剛進行交易的交易案例！ 不幸的是，這種好事在很多情況下不會發(fā)生。因此評估師也不會那末輕易地可以進行比較。房地產(chǎn)評估師們正在不斷地努力克服資產(chǎn)存在各種各樣差異的問題，他們必須對房產(chǎn)的地理位置、公用設施、大小形狀進行必要的調整，然后再比較得出待評估資產(chǎn)的價值。對于房地產(chǎn)以外的其他資產(chǎn)，也可以進行類似的工作。
「時間修正」
有時候，比較的案例不是在近時進行交易的，那末就必須進行時間修正。以體現(xiàn)出價格隨時間的變化。
由上所述，我們可以看到市場法由它的優(yōu)點也有它的缺點。在信息資料比較全，比較案例比較多的情況下，市場法能夠很好地評估出資產(chǎn)的價值
市場法最適合評估以下類別的資產(chǎn)：
1.房地產(chǎn)；
2.通用的機器設備；
3.車輛；
4.一般用途的計算機軟件；
5.計算機硬件；
6.特許經(jīng)營權。
市場法最不適合評估以下類別的資產(chǎn)：
1.專用的機器設備；
2.大部分無形資產(chǎn)和知識產(chǎn)權；
其他受到環(huán)境和條件限制的一些資產(chǎn)。
